Nova lei de retrofit pode mudar o Centro de São Paulo

Mais atividades comerciais, mais empregos, mais moradia, mais impostos e mais gente circulando no Centro. Esse é o cenário traçado para a região central de São Paulo, e alguns dos objetivos do Programa Requalifica Centro, mais conhecido como retrofit.

Aprovada pela Câmara Municipal de São Paulo na última sexta-feira (16/7), a nova legislação busca estimular a ocupação de prédios vazios e abandonados a partir de incentivos e isenções fiscais. O projeto segue agora para sanção do prefeito Ricardo Nunes (MDB).

A expectativa é de que essa iniciativa dê vida nova ao Centro, transformando edifícios subutilizados em imóveis residenciais.

Diferente dos conceitos de reforma e de restauro (aplicado para imóveis tombados), de modo geral, esse Projeto de Lei permite que as edificações passem por adequações, desde que sejam seguidas as normas de segurança, salubridade, acessibilidade e sustentabilidade, e que a fachada e a volumetria sejam preservadas.

Além de contribuir para a questão da ociosidade dos imóveis do Centro, o projeto prevê o aumento de densidade habitacional, onde há maior infraestrutura instalada, como água, luz e saneamento, e ampla oferta de transporte coletivo.

INCENTIVOS

Para promover o desenvolvimento e o adensamento da região central, o Programa Requalifica Centro oferece incentivos fiscais, tais como a remissão e isenção de impostos e taxas municipais, além da redução e aplicação de alíquotas progressivas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e ISS (Imposto Sobre Serviços).

A concessão se estende a prédios construídos até 23 de setembro de 1992 ou a edifícios licenciados de acordo com o Código de Obras e Edificações da época (revogada Lei nº 11.228/1992).

A proposta aprovada abrange uma parte dos distritos Sé, República e Santa Cecília, em um perímetro formado pela Rua Mauá, a Avenida do Estado, a Rua Tabatinguera, a Praça Doutor João Mendes, a Rua Dona Maria Paula, os Viadutos Dona Paulina, Jacareí e Nove de Julho, as Avenidas São Luís e Ipiranga e a Rua Cásper Líbero.

Acompanhando as discussões sobre o tema, o Conselho de Política Urbana (CPU) da Associação Comercial de São Paulo (ACSP) destaca a importância de um novo regramento para o retrofit, que até então, encontra muitos entraves na tramitação e aprovação dos processos.

Entretanto, na avaliação de Antonio Carlos Pela, vice-presidente da ACSP e coordenador da CPU, alguns aspectos do material demandavam uma avaliação mais aprofundada.

De forma geral, o coordenador pontua que faltou participação popular na elaboração do PL, bem como tempo para que os órgãos de consulta participassem desse diálogo.

Questões como a falta de justificativa técnica para a delimitação do perímetro demarcado, divergências sobre incentivos fiscais e a falta de clareza na tramitação de alguns processos, como, por exemplo, como e quem será responsável pela aprovação desses projetos e em qual prazo isso poderá ser realizado, são alguns dos pontos levantados pelo coordenador do CPU.

PONTOS QUE PRECISAM SER MELHORADOS

– Alinhamento de projetos: Discutido para desburocratizar o processo de revitalização, o documento falha, na avaliação do CPU, porque não cria uma medida específica, nem determina qual será o fluxo de aprovação que esses processos terão.

Ou seja, os projetos urbanísticos precisam estar alinhados, potencializando um ao outro, e isso não é o que se percebe nos planos referentes ao centro.

“A lei do retrofit não conversa com o PIU Centro, que não conversa com a Operação Urbana do Tamanduateí, e por aí vai. São diversas secretarias envolvidas, Corpo de Bombeiros, órgãos patrimoniais e outras áreas que precisam estar envolvidas numa dinâmica única para essas aprovações, senão, os projetos continuam tão burocráticos quanto já são”.

– Prazos: Não são estabelecidos prazos para essas aprovações, sequer um padrão mínimo para que se libere a obra. Muitos regramentos importantes que poderiam ter sido contemplados no texto ficaram para ser decididos por decreto regulamentador e isso torna o processo ainda mais lento.

– Justificativa técnica para o perímetro apresentado: De acordo com Pela, a delimitação estabelecida pelo PL não coincide com nenhum outro projeto da cidade. Além disso, o material traz dois modelos de benefícios e isenções fiscais diferenciadas para determinadas áreas. Um exemplo: um dos perímetros tem isenção de IPTU de três anos, enquanto outros têm isenção dez anos.

“Não fica claro como chegamos a esse denominador”.

– Incentivos fiscais: Se por um lado o texto apresenta avanços urbanísticos importantes, como a flexibilização para áreas computáveis, fachada ativa, alargamento de calçadas e afins, os incentivos fiscais ainda parecem insuficientes frente aos gastos para proceder tal qualificação.

– Questões patrimoniais: Na avaliação de Pela, o texto traz um paradoxo em relação aos bens tombados. Há uma série de dispensas para que essas requalificações deixem de precisar da anuência dos órgãos de preservação quando não se tratar de edifícios tombados ou que estejam em áreas envoltórias (na vizinhança de um bem tombado). Ocorre que quase a totalidade do território demarcado corresponde a esse tipo de demarcação.

Além disso, também fica dispensada a necessidade de algum tipo de aprovação, desde que não ocorra nenhuma mudança de fachada e volumetria. Entretanto, outro artigo permite o acréscimo de terraço e saliências, que tecnicamente se caracterizam como intervenção de volumetria e fachada.

“O texto que deveria trazer clareza e desburocratização, deixa tudo ainda mais confuso”, diz.

– Ausência de diálogo: A exemplo de outros processos participativos, Pela defende que a proposta seja discutida de forma ampla com apoio da sociedade por meio de instrumentos de participação social e audiências públicas para enriquecer e facilitar a prática dessas requalificações.