No ‘filé mignon’ de regiões comerciais, preço de aluguel não cai

Quem circula por ruas do comércio de São Paulo tem a impressão de que os preços da locação dos imóveis despencaram, após um ano de pandemia do novo coronavírus.

Em algumas regiões, tapumes espalhados por quarteirões inteiros sugerem que os proprietários dos imóveis fecham negócio a qualquer preço em qualquer lugar.

Não é bem assim, de acordo com imobiliárias especializadas em regiões comerciais de São Paulo consultadas pelo Diário do Comércio.

Corretores imobiliários informam que houve, sim, uma queda de 30%, em média, nos valores da locação em um ano, mas em ruas que não são o ‘filé mignon’ do comércio.

Nas ruas Aimorés e Professor Cesare Lombroso, no Bom Retiro, consideradas as mais importantes da região, não há imóveis para alugar nem nesta fase da pandemia.

“Os preços da locação estavam em queda havia uns quatro anos. Se houve redução, isso ocorreu mais no começo da pandemia”, diz Adriana Weizmann, sócia da imobiliária Hai.

Donos de imóveis que dependem da renda mensal para sobreviver são os que estão reduzindo os valores e, ainda assim, por um período determinado.

Um imóvel de 100 metros quadrados que estava alugado, antes da pandemia, por R$ 10 mil na Rua dos Italianos, no Bom Retiro, foi oferecido este ano por R$ 7 mil.

Surgiu um inquilino disposto a pagar R$ 6 mil, e ainda assim com desconto de 30% nos primeiros 12 meses e de 10% até o término do contrato. O proprietário aceitou.

Os que possuem outras rendas estão preferindo manter os espaços comerciais vazios à espera de uma melhora no mercado, com a ampliação da vacinação, e nos preços.

O raciocínio desses proprietários é o seguinte: melhor esperar o comércio reabrir e alugar o imóvel pelo mesmo valor do que receber um aluguel menor por 30 meses.

“Apenas os pontos com locação de R$ 40 mil ou R$ 50 mil estão com valores menores. Aluguéis de R$ 5 mil, R$ 8 mil estão mantidos”, afirma Rodrigo Mazzini, corretor da Sinai, que trabalha mais nas regiões do Brás e do Bom Retiro.

Nos Jardins, de acordo com o corretor Adriano Gomes, neste momento, há até falta de pontos menores para locação, especialmente nas ruas mais tradicionais.

“Na verdade, estou atrás de lojas. Achava que, no início deste ano, haveria uma oferta gigantesca. Os espaços que surgiram já foram todos alugados”, diz.

Gomes possui dois imóveis para locação na Oscar Freire, um de 700 metros quadrados no valor de R$ 80 mil mensais, e outro de quase 300 metros quadrados, por R$ 65 mil.

“O que está acontecendo no mercado é uma divergência muito grande nos preços, pois cada proprietário está fazendo o seu valor, não há regras”, afirma Gomes.

O que se vê na região dos Jardins, diz ele, é um movimento de lojistas de shoppings querendo abrir lojas nas ruas. A procura é por espaços pequenos.

Ângelo Campos, sócio da rede MOB, especializada em roupas femininas, é um deles.

“Procurei espaço na Rua Oscar Freire, mas as famílias donas dos imóveis querem R$ 400 mil, R$ 800 mil de luvas e R$ 80 mil de aluguel. Achei muito caro”, diz ele.

Campos conta que já teve loja na região e, ao contrário do que se pensa, não é um local de grande faturamento, mas serve como vitrine para a marca.

Antes da pandemia, a MOB tinha três lojas em rua, agora são seis, de um total de 27.

A ideia é ampliar as lojas em ruas, diz ele, na medida em que travam as negociações com os shoppings. “O custo de ocupação precisa compensar”, diz ele.

A Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) fez avaliação de espaços comerciais em várias regiões de São Paulo e chegou à seguinte conclusão:

No último ano, praticamente não houve variação de preços praticados na locação em áreas comerciais de Jardins, Centro, Vila Mariana, Itaim Bibi e Pinheiros, pelo menos.

“Os contratos estão sendo negociados com o mesmo preço de antes da pandemia, e, no caso de alguns deles, com carência”, diz Reinaldo Fincatti, sócio da Embraesp.

De acordo com ele, o que foi observado em seu levantamento é que os índices de correção de contratos, como IPG-M ou IPCA, não foram considerados.

Este novo fechamento do comércio, de acordo com os corretores, deve provocar uma nova onda de lojistas entregando os pontos.

Com isso, a expectativa é que a oferta de lojas em ruas tradicionais do comércio também aumente, provocando queda de preços nos contratos de aluguel.

Para Fincatti, os preços praticados de locação devem se manter, não sobem nem caem. “Há uma queda se considerarmos a inflação no período”, diz.

Na medida em que a vacinação aumenta, diz ele, as restrições à circulação de pessoas diminuem, e o comércio começa a se recuperar.

O que deve cair mesmo, diz ele, são os preços de locação de escritórios, já que o home office é uma tendência em vários setores mesmo com o fim da pandemia.